מבוא וטיב המחלוקת
1. ענינו של תיק זה, עסקאות נוגדות במקרקעין. ראובן מכר מקרקעין לשמעון ששילם תמורה, לא רשם הערת אזהרה אך דיווח עליה לרשויות המס, לאחר מכן מכר ראובן זכויותיו ללוי. עובר להתקשרות בדק לוי את רישומי לשכת המקרקעין, אך לא בדק המידע ברשויות המס, בעקבות הבדיקה נחתמה העיסקה, שולמה תמורה ונרשמה הערת אזהרה לטובת לוי. עוד יצויין כי העיסקה הראשונה נעשתה באמצעות יפוי כח שהצדדים לעיסקה הראשונה סברו כי הוא פגום, אך לא דאגו לאשררה באמצעות יפוי כח מתוקן שהוכן ונמסר למיופה הכח. התמורה שנכתבה בהסכם העיסקה הראשונה אינה אמיתית בשל הכוונה להונות את שלטונות המס.
2. השאלה העיקרית העומדת להכרעה, היא זכותו של מי עדיפה לגבי המקרקעין, הקונים הראשונים בזמן (התובעים) ששילמו תמורה, אך לא השלימו את רישום הזכויות לטובתם או הקונה המאוחר בזמן (הנתבע), ששילם תמורה לאחר שבדק את הרישומים בלשכת רישום המקרקעין, בהם לא היה ביטוי לקיומה של העיסקה הסותרת הראשונה. והשאלה האם לצורך בחינת תום ליבו של הקונה השני, די בבדיקה שעשה בלשכת המקרקעין או שמא היה עליו לבדוק גם את הדיווחים לרשויות המס. הנתבע מעורר שאלה נוספת ולפיה בשל פגם ביפוי הכוח, העיסקה הראשונה לטענתו לא השתכללה כלל לעיסקה חוקית מחייבת.
-ביום 20.1.2004 רכשו התובעים את זכויות נתבעים 2-5 (להלן-הנתבעים) בחלקה 51 בגוש 12218 (להלן-החלקה), שילמו תמורה וקבלו חזקה לטענתם, דיווחו על העסקה לרשויות המס, אך לא העבירו הבעלות וגם לא רשמו הערת אזהרה לזכותם.
-ביום 27.5.2008 מכרו הנתבעים את הזכויות בחלקה לנתבע 1 (להלן-הנתבע), אשר שילם את מלוא התמורה דיווח על העסקה לרשויות המס וגם רשם הערת אזהרה לזכותו ביום 29.5.2008.
3. יצוין כי תחילתו של תיק זה במחלוקת מורכבת יותר, שהביאה לאיחוד התביעה עם שני תיקים בהם היו מעורבים הצדדים או מי מהם (ת.א. 725/08 ות.א. 2175-03-09), כתב התביעה בתיק זה תוקן וצורפו לו נתבעים נוספים (והוא מנה 9 נתבעים). הנתבע מצידו הגיש תביעה שכנגד, נגד הנתבעים 2-6. נתבע 4 נפטר והתביעה נגדו נמחקה בהסכמה. לאחר מספר רב של דיונים הסתבר כי אין לנתבעים השונים ענין בתביעות וניתנו פסקי דין נגד כל הנתבעים האחרים לרבות הנתבעים שכנגד, כך שנותרה לבירור המחלוקת שבין התובעים לבין הנתבע בלבד. יודגש כי נתבעים 2,3,5 שיכלו לשפוך אור על העובדות שבמחלוקת, לא טרחו לשתף פעולה ולהתייצב לדיון. גם שני עורכי הדין שנטלו חלק בהליכי המכר והדיווח לא העידו, עו"ד גדיר שייצג את התובעים בהליכי העיסקה הראשונה, זומן להחקר על תצהירו ומשום מה לא התייצב, ב"כ התובעים ויתר על עדותו. הנתבע מצידו לא בחר להביא לעדות את עורך הדין פאוזי חוג'יראת שייצג אותו בעסקה.
4. העיסקה הראשונה נעשתה בין התובעים לבין מאג'ד נסאר אבו שחאדה, (להלן-מאג'ד) שפעל מול התובעים מכוח יפויי כח שקיבל מהנתבעים, מאג'ד העיד מטעם התובעים, גם בישיבת ההוכחות (14.11.2013) וגם במסגרת ההליך המקדמי בפני השופט יצחק עמית (בשבתו בבית המשפט המחוזי בחיפה, ישיבת 31.3.2009). בנוסף העידו מטעם התובעים סאלח מריסאת שקישר בינם לבין מאג'ד והתובע 1 לוטפי חוג'יראת שאף הוא העיד בישיבה המקדמית. מטעם הנתבע, העיד הנתבע בעצמו, לאחר מכן סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב, לרבות סיכומי תשובה מטעם התובעים. ב"כ הנתבע הודיע בכוונתו להסתמך גם על פרוטוקול הישיבה המקדמית הנ"ל.
אקדמת מילין
בטרם אעבור לשלב הדיון מן הראוי להבהיר כי התקשיתי להיעזר בסיכומי התובעים שלא ערוכים כלל כסיכומים, במקום להפנות לראיות שהוכחו ולמוצגים שהוגשו, ב"כ התובעים בחר להגיש חוברת המונה 71 עמודים! הכוללת נספחים המסומנים במספור חדש, לא כולם הוגשו כמוצגים ולא ברור לגבי האחרים מהו מספר המוצג שקיבלו. כך למשל צורף לסיכומים כנספח יא' מכתבו של עו"ד עזאם שלא היה עד במשפט ולא ניתן בשלב סיומו של המשפט להסתמך על תוכנו. הסיכומים כוללים תיאור כללי של כתבי הטענות וטענות עובדתיות רבות שלגביהם לא העידו העדים במשפט, ראו למשל סעיף 30, 31, או 54 לסיכומים שהעובדות המוזכרות בהם לא הוכחו. מעיון בסיכומים מתקבל הרושם כי החלק הרלבנטי המתאים לסיכומים מתחיל רק בסעיף 68, חשוב להדגיש כי האמור בסעיף 82 לפיו לכאורה בית המשפט "כדי לסיים את התיק לא אפשר לתובעים להזמין לישיבת נוספת את העד עו"ד גדיר" אינו נכון והוא גם סותר את הצהרתו המפורשת של ב"כ התובעים שנרשמה בפרוטוקול:
"אני מבקש להצהיר לפרוט' כי עו"ד גדיר חתם על תצהיר מטעמנו, זומן לדיון היום ולצערי הרב הוא לא הגיע לדיון, נסיבותיו עימו ובשיחת טלפון היום הוא הבטיח שיגיע לדיון. בנסיבות העניין אגיד אלו עדיי וזאת על מנת לא לבזבז זמן שיפוטי יקר, מאחר ובתיק זה נדחו כמה ישיבות הוכחות. לתובעים יש את הזכות לפנות כל הליך מתאים כנגד עו"ד גדיר וזאת מבלי שאני נוקט עמדה" (עמוד 73 לפרוטוקול שורה 4).
(ראו לענין זה סעיפים 1-3 לסיכומי הנתבע שהאמור בהם מקובל עליי במלואו).
זה השלב להבהיר כי גם התצהירים מטעם התובעים לא נראו כתצהירים. תצהיר נועד לשמש תחליף לאמירת העדות הראשית באולם, ואילו התצהירים מטעם התובעים כללו נספחים רבים שהם תצהירים של עדים אחרים או מסמכים שלא נערכו על ידם, לשאלתי בפתח ישיבת ההוכחות הבהיר ב"כ התובעים כי העד "מעיד רק על עצם קיום המסמכים ולא לגבי תוכנם" (עמוד 51 לפרוטוקול שורה 24), בדרך זו יצרו התובעים ערפל ועמימות ללא כל הצדקה, לא היה מקום לצרף עשרות מסמכים לא קבילים לתצהירי העדות הראשית.
דיון
המסגרת הנורמטיבית- עסקאות נוגדות
סעיף 9 לחוק המקרקעין- התשכ"ט 1969 קובע:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".
בע"א 2643/97 גנז נגד בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003), נקבע כי אין לפרש את סעיף 9 לחוק המקרקעין כהסדר ממצה והוא חלק ממערך נורמטיבי כולל. במצבים מסוימים ייתכן ותגבר ידו של הקונה השני, אף אם לא התמלאו כל התנאים הנקובים בסעיף 9: רישום, תום-לב ותמורה. כאשר הקונה הראשון בזמן מפר את חובת תום הלב האובייקטיבי, וגורם ליצירת "תאונה משפטית", הוא מאבד עדיפותו. (השופטים ש' לוין ו-א' ריבלין, בדעות יחיד, ביססו את עדיפותו של השני בזמן על השתקשל הראשון בזמן).
אפנה בעניין זה לפסק דינה של כב' השופטת א' חיות:
"אכן, הרוכש הראשון בזמן חייב אף הוא לפעול בתום-לב וזאת הן במישור יחסיו עם המוכר הן כלפי הרוכש השני בזמן ועליו לעשות את כל הדרוש על מנת שלא תארע "תאונה משפטית" ותתאפשר מכירה נוספת של אותו הנכס לאדם אחר (ראו ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, פסקה 22 (לא פורסם, 29.4.2007) (להלן: עניין זריק)). הפעולה המתבקשת בהקשר זה היא רישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין בדבר העסקה שערך הרוכש הראשון וכבר נפסק כי אי-רישום הערה כזו עשוי להחשב כהתנהלות בחוסר תום-לב מצדו (ראו עניין גנז, 404)...על כן אנו נדרשים לשאלת תום-לבו של הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני רק מקום שבו היה הרוכש השני תם-לב לאורך כל שלבי העסקה (ראו עניין זריק, פסקה 23)...שאלת תום-לבו של הרוכש השני בזמן נבחנת בשני היבטים מרכזיים: בהיבט הסובייקטיבי- האם הרוכש השני בזמן ידע על העסקה הראשונה בעת שהתקשר בעסקה שלו; ובהיבט האובייקטיבי- האם הרוכש השני בדק את מצב המקרקעין בשטח ובפנקס הרישום טרם עריכת העסקה", ע"א 3099/10 אבו שקרה נגד חדאד (9.10.2012).